沈富榮：中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化對(duì)于信托行業(yè)的機(jī)遇
來(lái)源： 時(shí)間：2006-11-13
由優(yōu)博展覽、新浪房產(chǎn)聯(lián)合主辦的CIHAF2006 第八屆中國(guó)地產(chǎn)節(jié)暨亞洲地產(chǎn)博覽會(huì)將于2006年11曰10至12日在上海新國(guó)際博覽中心舉行。新浪房產(chǎn)在住交會(huì)亞洲不動(dòng)產(chǎn)投資論壇進(jìn)行了直播，以下為上海國(guó)際信托投資有限公司副總經(jīng)理沈富榮的發(fā)言實(shí)錄：
沈富榮：各位朋友，各位來(lái)賓，今天很有幸介紹一些房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，今天我要講的是多元組合的手段為我們房地產(chǎn)業(yè)提供服務(wù)，上海國(guó)際信托成立1987年，從我們的業(yè)績(jī)來(lái)看始終排名行業(yè)的第一，公司也是國(guó)內(nèi)A類的信托公司，據(jù)說A類有8家，我們是其中之一。
我們公司的業(yè)務(wù)主要是從市場(chǎng)、基本資產(chǎn)等方面，02年的時(shí)候我們發(fā)了一個(gè)信托，從公司這幾年的發(fā)展來(lái)看，大概我們已經(jīng)發(fā)行了100多億的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，尤其是今年，今年我們截止到今天已經(jīng)超過了50億的規(guī)模，這是我們國(guó)內(nèi)信托公司比較大的業(yè)務(wù)量，應(yīng)該說，信托是房地產(chǎn)金融非常重要的一個(gè)手段，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)總體來(lái)說還是資金密集型的產(chǎn)業(yè)，我們還是類似ABS等的信托業(yè)務(wù)，我們今天的房地產(chǎn)市場(chǎng)，還沒有達(dá)到資產(chǎn)應(yīng)用華的運(yùn)用，信托在國(guó)內(nèi)還是比較新的業(yè)務(wù)，我們逐漸在往這個(gè)方面努力，信托行業(yè)目前的融資大概有7、8條理論，應(yīng)該說形勢(shì)比較嚴(yán)峻，從宏觀調(diào)控來(lái)看，我們估計(jì)到明年的上半年，這樣一種金融控制，金融緊縮的態(tài)勢(shì)應(yīng)該說不會(huì)改變，商業(yè)銀行的信貸一直在緊縮，根據(jù)我們上海的形勢(shì)，上海四大行，除了局部的以外，股份制銀行基本房地產(chǎn)貸款非常的緊縮，外資進(jìn)入我們門檻也隨著人民幣增值的壓力實(shí)際上限制也非常高，所以前一段時(shí)間我們國(guó)內(nèi)外資的資金，在國(guó)內(nèi)大肆收購(gòu)實(shí)際上已經(jīng)得到了遏制，主要原因在于人民幣的增值和宏觀調(diào)控，應(yīng)該說，房地產(chǎn)企業(yè)它的資金來(lái)源目前應(yīng)該是萎縮的，而且困難比較多，房地產(chǎn)的資金回籠也產(chǎn)生了很多壓力，目前能看到的房地產(chǎn)企業(yè)，中小企業(yè)的購(gòu)并機(jī)構(gòu)大大增加，大型的房產(chǎn)商可能還在進(jìn)行土地拍賣，還在進(jìn)行一些土地的儲(chǔ)備，所以這種情況下，企業(yè)對(duì)銀行以外的渠道的融資，這種需求目前來(lái)說是增大了，這也對(duì)我們信托業(yè)務(wù)的開發(fā)帶來(lái)了機(jī)會(huì)，所以我認(rèn)為房地產(chǎn)信托是完全可以成為下一階段房地產(chǎn)金融的一種手段，從今年上半年來(lái)看投入金融50多億，下半年國(guó)六條出來(lái)之后，房產(chǎn)融資還是快于上半年，這是我今年講的觀點(diǎn)，銀行渠道以外的融資已經(jīng)增大了，我們信托公司是正規(guī)的合規(guī)的手段，這種作用越來(lái)越明顯。
目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)信托主要模式三個(gè)方面，一個(gè)就是信托貸款，第二個(gè)財(cái)產(chǎn)權(quán)的信托融資，第三個(gè)股權(quán)信托融資。
信托貸款我們上信托主要是通過統(tǒng)計(jì)融資的方法進(jìn)行融資，還是房地產(chǎn)當(dāng)中主要表現(xiàn)的形式，這主要是從統(tǒng)計(jì)角度來(lái)說，我們大多數(shù)的房地產(chǎn)信托以大資金來(lái)出現(xiàn)，整個(gè)的房地產(chǎn)信托可能寫占了60%、70%左右，02年7月份曾經(jīng)發(fā)放過一個(gè)信托，2.3個(gè)億。
第二個(gè)財(cái)產(chǎn)權(quán)的信托對(duì)外行來(lái)說不是很熟悉，我們對(duì)融資進(jìn)行分層，我們把優(yōu)先的收益權(quán)在市場(chǎng)上進(jìn)行發(fā)行，使得我們房地產(chǎn)的企業(yè)或者叫我們的業(yè)主達(dá)到一個(gè)實(shí)現(xiàn)融資的目的，這樣的信托，估計(jì)在未來(lái)的房地產(chǎn)開發(fā)過程當(dāng)中會(huì)經(jīng)常的運(yùn)用。它的特點(diǎn)在于企業(yè)是保留了這些物業(yè)的所有權(quán)，但是又可以盤活企業(yè)的固定資產(chǎn)，增加企業(yè)的流動(dòng)性，今年這樣的業(yè)務(wù)我們實(shí)際上大量的開展，這里舉個(gè)例子，05年的時(shí)候?yàn)樯虾５脑滦聫V場(chǎng)拿了6.2個(gè)億，得到了下一步開發(fā)的機(jī)會(huì)。財(cái)產(chǎn)權(quán)的信托相對(duì)銀行的融資，有相當(dāng)?shù)膬?yōu)勢(shì)，第一個(gè)優(yōu)勢(shì)在于融資資金的用途限制比較少，因?yàn)樗秦?cái)產(chǎn)權(quán)的信托，不同于商業(yè)銀行，商業(yè)銀行在融資的時(shí)候首先強(qiáng)調(diào)第一還款的來(lái)源，資金的用途和還款來(lái)源，我們財(cái)產(chǎn)權(quán)的信托實(shí)際上對(duì)資金的用途沒有限制，這會(huì)對(duì)許多企業(yè)產(chǎn)生流動(dòng)資金的需求，對(duì)一些項(xiàng)目的前期開發(fā)帶來(lái)了方便，第二個(gè)側(cè)重于目前資產(chǎn)的評(píng)估和未來(lái)的評(píng)估，不是基于歷史的成本，現(xiàn)在商業(yè)銀行也在開始成熟物業(yè)的抵押貸款，現(xiàn)在一般商業(yè)銀行做的方法在評(píng)估價(jià)值的時(shí)候是基于它的歷史成本，我們信托公司做的時(shí)候是考慮目前的價(jià)值和現(xiàn)金流的折現(xiàn)的價(jià)值。第三側(cè)重于市場(chǎng)的盈利期望，有的時(shí)候不同的物業(yè)在不同的企業(yè)當(dāng)中不一樣的，我們對(duì)它的估值也會(huì)不一樣，這個(gè)可能優(yōu)于主流的機(jī)構(gòu)。第四個(gè)對(duì)資產(chǎn)的范圍不限于成熟物業(yè)，對(duì)商業(yè)銀行來(lái)說做這些業(yè)務(wù)必須有現(xiàn)金流。對(duì)信托公司可以有一些靈活性。第五個(gè)，對(duì)融資標(biāo)的的資產(chǎn)考察的同時(shí)，還看重融資企業(yè)的綜合實(shí)力，對(duì)于一些綜合實(shí)力比較強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)和一些實(shí)業(yè)企業(yè)可能在估值的時(shí)候使用一些靈活的方式，我們認(rèn)為比商業(yè)銀行有更多的優(yōu)勢(shì)。
第三方面介紹股權(quán)信托，特點(diǎn)在于一些房地產(chǎn)企業(yè)把優(yōu)質(zhì)的房產(chǎn)項(xiàng)目全部股權(quán)或全部股權(quán)的股權(quán)讓給我們信托公司，有信托公司拿著這些股權(quán)進(jìn)行信托的業(yè)務(wù)，這些業(yè)務(wù)的優(yōu)點(diǎn)是什么，就是房產(chǎn)商仍然擁有房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)營(yíng)權(quán)，房地產(chǎn)的企業(yè)并沒有喪失項(xiàng)目的最終開發(fā)收益，第三可以降低房地產(chǎn)企業(yè)自有資金的壓力，有助于房地產(chǎn)資金的效益。實(shí)際上比較流動(dòng)的信托也是比較有前途的信托方式，但是我這里講的股權(quán)信托是類似于信貸負(fù)債的信托業(yè)務(wù)和我們家庭信托的產(chǎn)品，這樣的產(chǎn)品我們認(rèn)為更適合中國(guó)的國(guó)情，我相信未來(lái)我們會(huì)出現(xiàn)很多家庭類的信托，所以我們也會(huì)不斷的探索家庭信托，但是這樣的股權(quán)信托更具有現(xiàn)實(shí)性。
我在這里也何以舉幾個(gè)例子，這里的例子比較老一點(diǎn)，一個(gè)是05年的2月份的時(shí)候，我們?nèi)谫Y了2個(gè)億。從房產(chǎn)信托的業(yè)務(wù)發(fā)展構(gòu)想來(lái)看，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策提高了信托介入房地產(chǎn)公司的發(fā)展，同時(shí)也提供了一種機(jī)遇，在突破性政策出臺(tái)前，我們始終認(rèn)為，房地產(chǎn)信托已經(jīng)成為一個(gè)單一的主體是很難改變，但是目前的這種政策使得我們必然會(huì)創(chuàng)造出一些新的信托融資的服務(wù)方法，銀監(jiān)會(huì)目前給了我們一些新的政策機(jī)會(huì)，這些機(jī)會(huì)主要表現(xiàn)為通過分類管理，利用創(chuàng)新類的業(yè)務(wù)，就是我們現(xiàn)在信托公司也在評(píng)比一些創(chuàng)新類的信托公司，一旦創(chuàng)新類的信托公司真正出現(xiàn)在市場(chǎng)上的時(shí)候，會(huì)對(duì)我們創(chuàng)新業(yè)務(wù)的開展很大的好處，可以跨區(qū)域的經(jīng)營(yíng)，這個(gè)手段還是基于我剛才講的三種方式進(jìn)行的。
如果出現(xiàn)新的政策以后，實(shí)際上我們房地產(chǎn)的貸款還在進(jìn)行，因?yàn)槭盏搅算y監(jiān)會(huì)211號(hào)的限制，我們?cè)谧姆康禺a(chǎn)企業(yè)感受更強(qiáng)一些，從房地產(chǎn)信托來(lái)講，我們的優(yōu)勢(shì)開始減弱，還是受到了影響，但是這方面的業(yè)務(wù)我們以具體的案例可以進(jìn)行操作，03年的時(shí)候操作過一個(gè)業(yè)務(wù)，紅榜國(guó)際大廈，我們投入了3.2個(gè)億，04年的時(shí)候，銀東大廈投入了1.9個(gè)億，最近我們也還在進(jìn)行類型這樣爛尾樓的收購(gòu)加貸款的投資。
54號(hào)文件之后，我們的信托融資遇到了許多困難，監(jiān)管部門不允許我們做回購(gòu)性的承諾，影響說，我們目前還在操作一些真正的股權(quán)信托，就是剛才我們講的，06年的4月份我們操作了一些項(xiàng)目，濱江花苑的業(yè)務(wù)，是6個(gè)億，這是面向機(jī)構(gòu)發(fā)行的真正的股權(quán)信托，這樣的產(chǎn)品規(guī)模很大，這樣的規(guī)模往往都是5、6億，不局限1、2億的限制，突破了我們的市政雞犬，甚至在拍賣階段就可以組建我們的股權(quán)信托。
財(cái)產(chǎn)權(quán)信托目前是我們主攻的方面，54號(hào)文件發(fā)了以后，整個(gè)行業(yè)房地產(chǎn)信托應(yīng)該說是相當(dāng)萎縮，我們能夠從網(wǎng)上、同我們的新聞媒體上看到大量對(duì)信托行業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的評(píng)述，主流的觀點(diǎn)我們的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)萎縮的厲害，但是實(shí)際上我們的公司，下半年尤其是54號(hào)文件出臺(tái)之后，我們的融資并沒有停頓，實(shí)際上還優(yōu)于快于上半年，54號(hào)文件出臺(tái)以后，我們公司已經(jīng)設(shè)計(jì)了8個(gè)房地產(chǎn)的信托項(xiàng)目，主要都是財(cái)產(chǎn)權(quán)信托，規(guī)模在9個(gè)億左右，估計(jì)在11月、12月份發(fā)行，下一步我們還是開展一些資產(chǎn)支持單位信托，實(shí)際上是一些資產(chǎn)證券化的信托，隨著我們中國(guó)金融業(yè)的發(fā)展，我們信托行業(yè)市場(chǎng)也在逐漸打開，剛才講的三個(gè)手段實(shí)際上還是急于原來(lái)的主流房地產(chǎn)融資的角度實(shí)現(xiàn)的，以后隨著資產(chǎn)證券化的限制減少以后，我們?cè)O(shè)計(jì)一些資產(chǎn)支持的單位信托，這樣的單位信托可以進(jìn)入資本市場(chǎng)，交易市場(chǎng)，目前我們信托能夠進(jìn)入的市場(chǎng)主要是銀行間市場(chǎng)，我估計(jì)下一步出現(xiàn)的資產(chǎn)支持的單位信托應(yīng)該在10個(gè)意義上，估計(jì)10億到20億之間，這樣的產(chǎn)品要求是有現(xiàn)金流的，是有資產(chǎn)支持的，是有組合的，那么我們有的時(shí)候會(huì)稱它為一個(gè)資產(chǎn)支持的組合。
還有信托地產(chǎn)的直接投資業(yè)務(wù)，是我們下一步的方向，主要是通過兩個(gè)手段，一個(gè)直接收購(gòu)，最近一個(gè)時(shí)間，我們只要在上海區(qū)域和周邊地區(qū)對(duì)一些成熟的商業(yè)進(jìn)行收購(gòu)，這些收購(gòu)列了一些條件，這些條件跟其他的收購(gòu)者條件是類似的，這里就不多做介紹，第二個(gè)和投資伙伴進(jìn)行合作，最近一段時(shí)間遴選了一些國(guó)內(nèi)外的合作伙伴。眼前會(huì)碰到一些困難，會(huì)碰到一些挫折，但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，這個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)不很久的長(zhǎng)遠(yuǎn)，我們?cè)诜e極地遴選一些項(xiàng)目，尤其現(xiàn)在外資進(jìn)入比較困難的時(shí)候，像我們現(xiàn)在有融資能力，包括投資的能力，把我們的合作伙伴我們準(zhǔn)備做一些收購(gòu)，我們下一步做一些單位信托，創(chuàng)造一些條件，也非常歡迎我們大家一起合作。
所以我剛才講的就是我們上信托在房地產(chǎn)方面的手段，這些手段還是基于服務(wù)，基于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)社會(huì)投資領(lǐng)域的提供一種政治服務(wù)，謝謝大家。
(xintuo摘自《新浪房產(chǎn)》)